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专家:调控越严厉购房越积极 “国五条”正助涨房价
2013-10-14 09:29     【字 体:  

  去年9月底,华远地产董事长任志强多次预言“明年(2013年)房价可能暴涨”。他的预言或将在北京变成现实。

  本报记者实地调查发现,北京有不少楼盘的开盘价相比去年都将大幅提升,少则10%,多则30%。

  北京大学房地产研究所所长陈国强没有掩饰他的意外之情。“政策(‘国五条’)加码之后应该引发观望的心态,但购房者却更有购房之意,十分反常。”

  暴涨的预期

  任志强解释说,“暴涨”的定义是房价增速大幅超过人们收入的增幅。陈国强则认为,如果房价上涨10%,可以定义为“暴涨”。如果说去年四季度以来二手房充当了暴涨的急先锋,那么新房很快就将接过大涨的接力棒。

  中粮万科·长阳半岛位于北京市房山区,曾是创造多次“日光”纪录的明星楼盘。据北京房地产交易管理网的综合信息显示,2012年长阳半岛开盘的房源均价在18500元/平方米左右。而今年2月26日本报记者实地调查时,销售人员称新一期销售均价或将达到22000元/平方米。即将发售的200多套房源,有超过1300名购房者排队。

  3月5日,位于北京南六环外的保利“春天里”项目销售人员称,去年4月时,他们有的房源不到13000元/平方米。今年3月底或者4月初会售卖新一期房源,预计售价在18000元/平方米至19000元/平方米。房型和去年一样,且是毛坯房,但位置比去年稍好。与去年形成强烈反差的是,今年要通过摇号才能买到保利“春天里”,500多套房子有1600人排队,“今年是房子挑人,而不是人挑房子。”这位销售员说。

  位于大兴区的中建国际港也将涨价。该项目2012年4月时售价为16000元/平方米左右,几乎是以接近成本价出售。今年5月份,该项目将推出新房源,销售人员说,售价或超过21000元/平方米。位于北京西南四环的中海御鑫阁新一期售价也将提升10%左右。

  北京的楼盘几乎普遍提高了售价,有的新一期涨价30%以上。位于北五环附近的北京城建·世华泊郡,去年7月时,售价在25000元/平方米左右,但新一期开盘价急升至35000元/平方米至38000元/平方米。售楼人员称,户型会略有不同,去年主打85平米的户型,今年主打89平米的户型。

  陈国强分析说,造成以上局面的原因可能是,经济回暖,开发商不再缺钱。而最重要的还是人们的预期发生了变化。

  21世纪不动产分析师张磊说,新政出台前几天,无论是业内还是业外,对于房价预期几乎是众口一词的上涨,现在已迅速地陷入预期混乱之中。目前新房房价存在明显的上涨趋势;二手房市场等这段集中过户潮之后,将迎来观望甚至冰冷的时期。这很难说是调控决策者所希望看到的形势。

  补课土地供应

  任志强曾在多个场合强调,暴涨论不是鼓吹房价上涨,而是想告诉政府,如果不改变现有的政策,不增加有效的土地供应,会导致供求关系恶化。

  他观察到,2012年一季度土地供应量负增长,二季度更严重,三季度略有好转。

  从去年四季度开始,北京逐渐加大了土地供应速度。2月28日,北京市单日卖地13宗。截至2月底,2013年北京市共成交经营性用地481公顷,总成交额约477亿元,成交总面积和金额均达历史同期最高水平。陈国强称,北京市政府是在“补课”。

  此前,北京至少连续两年没有完成供地计划。有机构测算,2012年北京市成交经营性用地共372公顷,仅仅完成全市年度计划1200公顷的31%,其中商品住宅用地276公顷,商业办公用地96公顷。任志强最担心的就是商品房用地供给不足而带来的“暴涨”。

  按照国土部的定义,去年北京只出现了万柳一块地王,但四季度以后,高价地频出。2012年新供应的土地,大多位于非城市核心地段。供地结构的改变,表明市区新增房源稀缺,直接体现为二手房价格越来越高,房租猛涨。

  陈国强认为,北京市加大土地供应后,后续会有持续新增的房源,加之国五条出台,他判断不会出现暴涨的局面。张磊也表示,开发商现在开发的周期越来越短,从拿地到开盘,快则6个月,慢则9至12个月,去年下半年供应的土地今年下半年就可以形成商品房供应,所谓供不应求推动房价上涨的说法,至少今年是不成立的。

  高房价也难抑住房需求

  限购、限贷政策在一段时期内限制了需求量,但随着时间的累积,获得购房资格的外地人,有刚需和改善型需求的本地购房者越来越多。连一向看空中国内地楼市的独立经济学家谢国忠也认为,北京等一线城市房价还会上涨的重要原因是,人口和就业。

  官方数据显示,2012年末北京常住人口2069.3万人,比上年末增加50.7万人。国家发改委城市和小城镇中心主任李铁等人联合撰写的一篇文章提到,近十几年,北京市人口增长了800万。

  尽管有观点认为,北京需要通过高房价来控制人口的增长,避免负荷过重,但人口聚集之势已不以房价高低为转移。房价高涨使得户籍居民和非户籍居民的生活负担不断加重。李铁等建议,要为在北京生活的中低收入群体提供可承受的、有尊严的住房,增加公租房的供给。同时应及时取消购置商品房的户籍限制政策。

  但调控政策总是出人意料。针对新国五条细则,3月2日晚,任志强连发两条长微博称,用抑制需求的方式来掩饰供应不足的矛盾只能积累更多的问题,二手房交易的重税会让更多人挤进一手房交易市场。另有业内专家表示,实施细则为开发商涨价提供了口实。

  没有人期望任志强的预言成真,但现实如此残酷。

   
  [稿源: 南康在线 ]
  [编辑: 肖文忠 ]
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